4招规避二手房买卖风险

　　核实房东身份

　　二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人，否则可能变成无效的买卖。核实房东可采用以下方法：

　　卖方称有房屋产权证的，则核实产权证，证上登记的权属人(包括共有人)均为房东。

　　卖方称尚未取得产权证的，则核实卖方与开发商或前手卖家签署的房屋买卖合同，不过不建议购买这样的房子。

　　卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东，但已依法分割的除外。

　　卖方称代理房东售房的，应核实授权书的范围、时限及真实性(授权书应公证或由房东当场签署)。卖方称代理未成年房东的，须核实卖方与房东监护关系证明。

　　卖方离异转让原共有房屋的，应核实离婚协议书或法院判决书的真实及有效性。

　　卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的合法性(文件通常要求公证)。

　　卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议，审查原单位所有权保留的效力。

　　卖方转让其竞拍取得房屋的，应审查拍卖成交确认书有效性。

　　核实房屋状况

　　房子买过之后，发现“货不对板”的现象时有发生。因此，买方一定要谨慎看房，至少核实以下几方面：

　　房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。

　　房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。

　　房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等。

　　上述情况的核实，有利于买方评估交易的实际成本和风险，如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用;土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金;房屋租赁期未满的，承租方有权优先认购;房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解押的问题;被查封或冻结转让的，则在解除之前不得买卖。只有充分了解房屋状况，其后履行合同才能顺利无忧。

　　明确交易程序

　　二手房交易可分为签约、付款、过户、交房四大步骤。房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，则还需要办理解押或按揭贷款等手续。

　　1.签约。买方决定购房，应与房东确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间人身份，往往作为合同第三方。由于房管局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同，可以说这两份买卖合同都是有效的，买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准。因此注意让两个版本的合同内容协调一致，是买卖双方务必注意的问题。