如何计算二手房过户费

　　二手商品房税费：

　　二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适用房不属 此类。

　　契税：

　　成交价格的 1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的 3%交纳契税 。

　　印花税：

　　二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。 印花税

　　营业税：

　　凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足 5 年的，需要交纳成交价格 5.5%的 营业税 营业税，满 5 年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×5.5%的标 准交纳;

　　个人所得税：

　　凡是房产交付时间不足 5 年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：1、 个人所得税 适用于可以提供房产原价值凭证的：(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%;2、适用于不能提供房产原 价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的 1%。

　　如果房产已经满 5 年的，属于家庭唯一住 房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。如果业主在出售该房产当年内计划再行购置房产的，可以 向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在 1 年内重新购置房产后将相应 部分的个人所得税退还。

　　房改房税费：

　　房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定 的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上 市交易：

　　契税、印花税按照商品房的契税和印花税标准交纳;

　　土地出让金：

　　房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。

　　需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类 需要注意的是 型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标 准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560 元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本 价房改房有关规定上市交易了。

　　经济适用房税费：

　　经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该类房产上市交易的限制比较多：

　　契税、印花税、营业税均按照商品房交易有关规定纳税;

　　个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用房规定 5 年之内只能原价转让，所 以 5 年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的，满 5 年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交 易的，依旧需要纳税;

　　经济适用房的“5 年之限”：1、交付使用不足 5 年的：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用 房购买资格的家庭。2、交付使用已满 5 年的：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需 要交纳成交价格 10%的综合地价款。

　　这里需要特别注意还有一类“等同于经济适用房管理”的房产类型，这类房产大多为“拆迁安置”类房产 或者“回迁房”，他们只是产权证标注为经济适用房，行政管理上比照经济适用房，但是不受经济适用房 5 年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格 3%的土 地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。

　　关于土地增值税

　　对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 其次，对于居民转让非普通住宅的， 凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税;居住未满 三年的，按规定计征土地增值税。在土地增值税的缴纳上，大多是采用了按照成交价格的 1%缴纳的方式。

　　有关税费减免的规定：

　　1、拆迁居民可以持拆迁证明免除与拆迁补偿数额对应部分的契税;

　　2、一年内卖旧买新的可以免除出售原房产所得部分的个人所得税。